오피스텔 임대시의 절세 방법

오피스텔 임대시의 절세 방법

[성공세테크]먼저 사업자등록부터 해야

남정선 현대세무회계컨설팅 세무사 | 10/25 1

*공명과 여포는 지난 9월에 같은 건물 안의 오피스텔을 하나씩 구입한 후 상업용으로 임대하고 있다. 오피스텔 가격은 1억 600만원이며 이는 부가가치세를 포함한 가격이다. 그런데 10월이 되자 공명은 부가가치세 신고를 한 후 부가가치세 매입세액 600만원을 환급받는 것이 아닌가. 따라서 공명은 실질적으로는 오피스텔을 1억원에 매입한 것이나 마찬가지이다. 아무런 신고도 하지 않고 있던 여포는 늦게나마 자신도 부가가치세를 돌려받고 싶지만, 이미 늦었다는 것이 세무서의 답변이다.* 공명과 여포는 가격과 용도가 똑같은 오피스텔을 구입했음에도 불구하고 왜 세금 문제에 있어 다른 결과가 나타난 것일까. 답은 간단하다. 공명이 여포에 비해 세금에 더 많은 관심을 가지고 미리 절세를 위해 노력했기 때문이다. 부가가치세 매입세액 공제를 받기 위해 공명은 오피스텔의 잔금을 치루기 전에 이미 세무서에 사업자등록을 했으며 10월의 부가가치세 예정신고도 성실히 했다. 그러나 여포는 사업자등록조차 하지 않았기 때문에 아무런 혜택도 받지 못한 것이다. 부가가치세법에서는 사업자등록을 하지 않으면 매입세액 공제를 받을 수 없다고 규정하고 있다. 사업자등록은 사업개시일부터 20일 내에 신청해야 하는데 사업자등록 신청일로부터 역산하여 20일 이내의 매입세액은 공제해 주므로 사업이 개시되었다면 최대한 빨리 부가가치세법상 사업자등록을 하는 것이 바람직하다. 여포는 이를 모르고 사업자등록을 하지 않았기 때문에 매입세액 공제를 받지 못하는 것이다. 만약 사업자등록을 뒤늦게 신청했다고 하더라도 오피스텔 잔금일로부터 20일이 지난 후 신청했다면 매입세액 공제를 받지 못하는 것이다. 오피스텔은 주거용으로 임대할 수도 있고, 상업용으로 임대할 수도 있다. 상업용으로 임대했을 경우에는 임대업으로 사업자등록을 한 후 세금계산서를 발행해 주도록 해야 하며 위 공명의 경우처럼 부가가치세 신고를 통해 세금을 납부하거나 환급받으면 된다. 이 경우 오피스텔은 양도소득세를 계산할 때 주택 수에 포함되지 않고 일반 건물로 계산한다는 것도 기억하도록 하자. 만약 임차인이 실제로 주택으로 사용하고 있다면 이는 부가가치세법상의 매입세액 공제 대상이 아니라는 것도 주의하자. 이러한 사항을 잘 고려하여 자신에게 적합한 절세 방안을 찾으면 될 것이다. 대부분의 사업자는 세금 신고를 제대로 하면 자신에게 불리하다는 편견을 가지고 있다. 또 자신이 내야 할 세금의 종류와 그 원리조차 모르면서 세금 신고 때만 되면 세금을 줄여달라고 '떼를 쓰는' 사업자들이 많다. 그러나 분명히 말하건대 부가가치세, 종합소득세, 법인세를 막론하고 제대로 적법하게 세금을 신고하면서 합법적인 절세 방법을 찾는 것이 가장 현명한 길이라는 것을 명심하기 바란다. 오피스텔의 경우 부가가치세와 양도소득세 등과 관련한 세금 문제가 관련되어 있으니 오피스텔 취득 의사가 있다면 반드시 절세 방안을 먼저 검토한 후 의사결정을 하는 것이 현명한 일이다. <저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이>